EXONERAÇÃO DO FIADOR E A LEGISLAÇÃO
Já me referi em postagens anteriores,
ao fato de a Lei do Inquilinato 8.245/91 ser uma Lei Federal Especial e que de regra estará
sempre acima de qualquer Lei Geral, isto é, sempre que duas leis tratem do mesmo
assunto como por exemplo, exoneração do fiador, a Lei Especial será a prioritária e quando esta lei for omissa
a Lei geral será utilizada, havendo casos em que uma completa a outra.
A Lei do Inquilinato 8245/91 é uma Lei Especial por
tratar de assuntos determinados que são as relações locatícias residenciais e não
residenciais e o Código Civil de 2002 sendo uma lei geral, trata das locações
diversas como locações de coisas móveis, garagens, etc.
Em se tratando de fiança ocorre o
mesmo. A fiança locatícia é regida pela Lei do Inquilinato e as Fianças em
geral pelo Código Civil de 2002. Explico:
O Código Civil vigente institui um prazo para que o fiador continue responsável pelos atos da fiança que prestou e a Lei do Inquilinato institui outro prazo. Sendo assim, uma breve análise deixa claro que sempre irá prevalecer a Lei do Inquilinato e suas determinações quando se tratar de fiança de imóvel locado residencial e não residencial. Há visível diferença entre Fiança locatícia e fianças diversas, portanto não há que se conflitá-las e sim diferenciá-las, aplicando-as a situação correta.
Determina o CC
- Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem
limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os
efeitos da fiança, durante sessenta dias após (grifo meu) a
notificação do credor.
Determina a Lei do
Inquilinato 8.245/91 artigo 40; X(atualizada pela Lei 12.112/09)
Art. 40; X - Prorrogação
da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de
sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante 120 (cento e vinte) dias
após(grifo meu) da notificação ao locador.
O Código Civil segue atuando nas
outras modalidades de fiança onde o prazo de exoneração válido será o de 60
dias. Sempre que tratarmos de locação
de imóveis a Lei do Inquilinato prevalece salvo decisões judiciais em contrário.
ATUALIZADO EM 2021
ATUALIZADO EM 2021
Na verdade é uma pergunta, loquei um imóvel e findo o contrato foi realizado o termo de entrega das chaves, no entanto, dias depois a imobiliária realizou a cobrança de pintura interna e externa, mas entreguei exatamente como está no termo de vistoria, por eu não concordar com o pagamento eles acionaram o meu seguro fiança (Porto Seguro) que realizou o pagamento a imobiliária e agora está me cobrando inclusive negativou meu nome, mas eu não concordo com o pagamento. o que devo fazer? Tenho que entra com a ação contra as duas?
ResponderExcluirMuito esclarecedor o texto eu tinha algumas dúvidas sobre a lei do inquilinato.
ResponderExcluirDisponha e se precisar tem email da pagina principal a disposição. Abraços
ExcluirTenho uma dúvida: se em uma locação comercial, o locatário sublocar o imóvel, sem a anuência dos fiadores, e estes, acreditarem que por se tratar de outra pessoa e outro tipo de comercio, teria havido um novo contrato? Ainda assim são responsáveis pela fiança?
ResponderExcluirOlá, a principio não. Fiança é pessoal e portanto os fiadores são responsáveis pela fiança dos eu afiançado. O locador devia estar atento, vocês terão que ajuizar ação contra o afiançado de vocês.
Excluirabraços
Óla, um dúvida: sou fiadora a mais de 10 anos e hoje pretendo notificar o locador da exoneração de fiador, porém, verifiquei que o locatário está com 3 parcelas do aluguel em atraso.
ResponderExcluirUma vez que assumir ser fiador, tenho que quitar a divida, logo posso quitar e notificar? exigir que o locador notifique o locatário para que entregue o imóvel?
Olá. Você deve notificar o fiador que a partir da data xx/xx/xxxx exonera-se da fiança do imóvel locado e que o mesmo deve notificar o locatário para que em 30 dias contados desta data apresente nova fiança sob pena de despejo com liminar de desocupação em 15 dias.
ExcluirQuanto a dividas existentes não impedem sua exoneração porque por mais 120 dias após a exoneração você continua respondendo pela fiança, após este prazo não. combine com o locador de pedir a desocupação do imóvel ao inquilino para que não tenhas que seguir pagando divida dele até completar os 120 dias.
Abraços
EU FUI FIADOR DE UM IMÓVEL COMERCIAL EM 2014 COM CONTRATO DE 5 ANOS, MAS O LOCATÁRIO QUE EU ERA FIADOR VENDEU O ESTABELECIMENTO COMERCIAL PARA TERCEIROS E A MAIS DE 2 ANOS SEM CONHECER OS NOVOS DONOS SOU FIADOR E RESPONSÁVEL PELOS ALUGUEIS E A IMOBILIÁRIA NÃO QUER NOTIFICAR OS NOVOS PROPRIETARIOS E CONTINUA A RECEBER OS ALUGUEIS DOS NOVOS DONOS COM O CONTRATO ANTIGO
ResponderExcluirOlá. Procure um advogado. A fiança é uma garantia pessoal. Se os afiançados são pessoas desconhecidas por força da venda do ponto, você pode se exonerar da fiança.
ExcluirO advogado irá te orientar em como notificar o locador e o novo locatário de que estas te exonerando e analisar se é preciso ação judicial de "obrigação de fazer" contra o locador.
Abraços
Ola, Dra.
ResponderExcluirEstou em processo de divórcio (desde Fev-18) e desejo me excluir da fiança locatícia (comercial) que outrora assinei juntamente com a ex.esposa.
Como devo proceder? Preciso de advogado neste caso, ou eu mesmo (p.física) posso redigir o termo, registrar em cartório e protocolizar na Imobiliária.
E mais, esta extinção/exclusão, pode ser em caráter geral, ou seja, posso redigi-la e "talvez" mandar publicar ou no cartório solicitar que abranja todos quantos em algum momento possa me demandar quaisquer ações ?
Aguardo uma orientação e agradeço.
Att.
Almir
Olá Mió.
ResponderExcluirVamos deixar de lado o doutora por favor, não sou advogada, sou Técnica imobiliária.
Se você e sua ex esposa assinaram como fiadores de um contrato de locação, a separação do casal, por si só, não é motivo para extinção da fiança. Os fiadores(casal) podem se exonerar se ao afiançar a PJ, esta modifica um dos sócios. É o caso, por exemplo de você e sua esposa serem fiadores da empresa criada por um irmão e com o tempo o irmão sai da sociedade e entra um estranho. Como a fiança é de caráter pessoal é permitida a exoneração. Te recomendo sim, consultar um advogado especialista em locação pessoa jurídica, sobre o assunto.
Abraços
Olá, gostaria de saber se posso deixar de ser fiadora de um contrato de locação com prazo determinado de 12 meses com encerramento do contrato para 25/03 /2021, ao findar esse prazo passa ser indeterminado?
ResponderExcluirSe tiver como a partir de quanto tempo da notificação eu deixo de ser fiadora legalmente? A notificação precisa ser entregue ao fiador e ao locatário?
Oi Renata. Uma vez notificado por escrito o locador de que não deseja continuar a garantir o contrato se exonerando da fiança, ainda ficarás responsável por garantir o contrato por 120 dias(lei do inquilinato 8.245/91- locação residencial) contados da data da notificação. Cumprido os 120 dias não respondes mais por qualquer divida posterior ao prazo cumprido. Significa dizer que o que o inquilino dever antes dos 120 dias você garante , posterior não. A sua exoneração não depende de concordância do locador, uma vez notificado ele deve procurar o inquilino e solicitar que este apresente nova fiança porque você irá se exonerar. Por ser um contrato de confiança convém que você avise o inquilino para ele providenciar outro fiador ou poder ao término do prazo determinado desocupar o imóvel.
ExcluirA sua exoneração é possivel após o término do prazo determinado então podes enviar a notificação 120 dias antes do término informando que quando o contrato terminar não continuarás fiadoras.
Abraços