CONTRA VISTORIA DE IMÓVEL LOCADO - PARTE 01

Imóveis locados, em sua maioria, e principalmente quando são administrados por imobiliárias, possuem um Termo de Vistoria que acompanha o contrato de locação. O interessado no imóvel recebe o contrato, as chaves do imóvel e o Termo de Vistoria realizado somente pelo locador(ou a imobiliária). Chama-se Termo de Vistoria Inicial.

O locatário, ao assinar o contrato e pegar as chaves terá então, geralmente, até 72 horas ou 03 dias úteis(cada imobiliária tem suas regras) para, se desejar, entregar na imobiliária ou ao locador por escrito o que chamamos de "contra vistoria" ou "Contestação do Termo de Vistoria". Esta deverá ser entregue em duas vias ou se permitido, enviado via Email e quando enviado via Email a imobiliária e locador não poderão alegar não o terem recebido se autorizaram esta forma de envio. Guarde sempre o Email impresso, junto com a documentação da locação.

A contra vistoria de imóvel locado

Nada mais é, do que a vistoria realizada pelo locatário tendo como base  o Termo de Vistoria inicial recebido do locador. O locatário poderá contestar o que neste Termo constar e poderá informar, por escrito, o que estevir em desacordo, os defeitos que por ventura houver no imóvel e não conste na vistoria, possíveis iténs que nela conste e não estejam no imóvel e assim por diante. O Locador NÃO PODE impor que a contestação somente tenha valor se ele acatar e assina-la. Ao recebe-la é obrigação do mesmo fazer nova vistoria com o Locatário, se não concordar. Não usencia de nova vistoria entende-se que acatou o que foi contestado.

O locatário não é obrigado a fazer a contra vistoria e contesta-la formalmente

Ela é opcional e na prática, a maioria não dá bola para este item que considero muito importante na locação residencial. O prejuízo para o locatário na hora da devolução do imóvel pode ser, consideravelmente alto. Por isso, recomendo a todos que façam a contra vistoria minuciosamente e evitem assim, prejuízos futuros, tendo que consertar ou colocar no imóvel algo que nele não estava, mas você não deu importância para um dos mais importante dos documentos da locação.

Nos meus longos anos de moradora de residencia locada, me arrisco a dizer que como locatária tenho mais experiência do que como Técnica Imobiliária(hoje em 2022 já é o contrário) e assim, posso afirmar que considero a contra vistoria mais importante que o Termo de Vistoria recebido. É esta que te garante ao final do contrato, total segurança em relação ao estado do imóvel quando o recebeste.

A Lei do Inquilinato 8.245/91 em relação a vistoria do imóvel locado

Determina que o locatário devolva o imóvel no mesmo estado em que foi recebido do locador e a vistoria é o documento que informa, em que estado o imóvel foi entregue ao locatário. Se na vistoria constar que na sala tem um lustre de cristal, assim será devolvido o imóvel e se este lustre quebrar, o locatário terá que repô-lo ou indenizar o locador. Imagine se a vistoria consta o lustre como de cristal e o mesmo é de acrílico.  Se você não fez a contra vistoria, como vai provar que o lustre não era de cristal! 

Sendo assim, ao entrar no imóvel locado a primeira coisa a fazer é uma revista minuciosa, peça por peça, item por item, conferindo cada informação que constar no Termo, anotando as que não constar e até mesmo os arranhões que houver no piso.

A essa altura você deve estar se perguntando se não é exagero e te digo que não, não é. É muito comum vistoriadores de imóveis, esquecerem de colocar na vistoria inicial determinados defeitos que constam no imóvel. Podem por exemplo, "esquecer" de informar que existe uma rachadura na lateral do vaso sanitário, ou que uma janela não tem tranca ou que uma fechadura não funciona. Isso seria desonesto!!! Não sou eu quem julgará, mas em todos os imóveis que residi, todos os vistoriadores deixaram de fazer constar no laudo defeitos importantes que, na devolução seria cobrado de mim o conserto, se eu não tivesse feito a contestação. Em um deles inclusive, o locador se negou a fazer vistoria tamanho o problema que tinha o imóvel, descoberto depois com o uso.

Quando o locador se nega a fazer a vistoria, o locatário deve faze-la e entregar uma cópia ao locador. Se ele se negar a receber deverá envia-la via Cartório de Títulos e Documentos para fazer prova de que o documento foi feito e entregue ao locador. Se este se recusou a receber, arcará com o ato praticado, o locatário terá cumprido com sua obrigação de garantir sua tranquilidade.

Tipos de vistoria: inicial feita somente pelo locador ou imobiliária; vistoria durante o contrato permitida em lei e o locatário não pode impedir e vistoria final de devolução do imóvel feita com a presença de ambas as partes em até 05 dias úteis após a entrega das chaves pelo locatário. este prazo é variável não tem previsão em lei.

Nesta primeira parte visei explicar a importância da Vistoria, nas próximas partes informarei determinados detalhes que devem ser observados e como informa-los.

Para iniciar, o documento pode ser elaborado de próprio punho ou via computador.

Deve conter as seguintes informações:

• Feito em duas vias se entregue em mãos. A segunda fica com você assinada pelo locador colocando a data em que a recebeu. Somente o locador pode receber e assinar ou a imobiliária que é sua procuradora. Neste caso exija o carimbo da imobiliária junto a assinatura do profissional da locação que recebeu o documento

• Título: Contestação de Termo(ou Laudo) de vistoria de Imóvel Locado 
• Imóvel: endereço completo
• Locador: nome completo
• Locatário: nome completo
• Contrato de Locação: número do contrato(se houver)
• Data da contra vistoria: 

Utilize o mesmo formato da vistoria inicial assim fica mais fácil seguir a ordem e identificar o que não consta nesta ou consta e  não se encontra no imóvel. Não invente para não se confundir, siga o mesmo formato da que recebeu. Normalmente imobiliária identificam peça por peça do imóvel inciando pelo Hall de entrada, depois lavabo,sala, quartos identificados como dormitório 01, dormitório 02, e assim por diante. Depois vem o banho social e por último a área de serviço com cozinha, área, banho de serviço e dormitório auxiliar(dependência de empregada). Esta estranhando a falta de algumas peças como suite e closet!!!! Em imóveis de luxo este tipo de problema dificilmente ocorre é mais comum em imóveis muito antigos locados a classe média para baixo. 

Após listar tudo que não esta em ordem, date e assine. Coloque 1ª via e 2ª via no rodapé direito da página. Se for enviado por Email logicamente não precisa. Feita a contestação e entregue ao locador, na devolução as partes saberão se acertar.

Atenção: cupim é praga urbana e não pode o locador culpar o locatário. Quase sempre as vistorias não constam que o imóvel tem cupim, é muito importante que você coloque na contestação, isso obriga o locador a manter o controle da praga se não desejar ter as esquadrias destruídas. Você faz a manuntenção.

Continua em nova postagem "Contra vistoria de imóvel locado - parte 2"