ARTIGO 40º DA LEI DO INQUILINATO

Atualizado em 2017

ARTIGO 40º  DA LEI DO INQUILINATO

Lei 8.245/91 VIGENTE
Artigo atualizado pela  LEI 12.112/09

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

O fiador garante o pagamento do aluguel e com sua morte esta fiança não se transfere aos herdeiros, salvo se o fiador falecido ainda tiver bens e houver dividas a serem quitadas relativos a locação, porque os herdeiros respondem até o limite dos bens herdados. Portanto o proprietário locador tem o direito de exigir do locatário que o fiador seja substituído por outro e dos herdeiros que quitem dividas existentes com os bens herdados.

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

Em caso de desaparecimento do fiador, caso ele venha a entrar em falência(pessoa jurídica), ou em caso de Pessoa física em que os bens dados em garantia desaparecerem ou saírem por ordem judicial das mãos do fiador, o proprietário poderá também exigir novo fiador ou outro tipo de garantia.

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

Caso o fiador venda os seus bens ou os entregue em garantia de outros pagamentos e o proprietário locador venha a saber, poderá ele solicitar que seja substituído o fiador. O mesmo vale em caso de separação no casamento, fato que deverá ser o proprietário comunicado imediatamente.

IV - exoneração do fiador;

Se o contrato de locação é por prazo determinado e o fiador aceita responder somente pelo prazo acertado, findo o prazo o mesmo não responde pela locação continuada ou renovada podendo se exonerar e neste caso cabe ao locatário providenciar nova fiança.
Durante o prazo vigente NÃO PODE o fiador se exonerar.

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

É o caso citado acima. O fiador responde pelo prazo acertado. Terminado o prazo ele pode se exonerar e novo fiador deverá ser apresentado ao proprietário para garantir a continuação do contrato. Caso aceite, o mesmo fiador poderá continuar a fiança ajustando-se por escrito a sua continuidade.
Na maioria dos contratos consta que o fiador responde pela fiança até a devolução das chaves mesmo que renovado o contrato automaticamente por prazo indeterminado. Clausula abusiva. Renovado automaticamente por prazo indeterminado bastará ao fiador comunicar a exoneração e o locador não poderá recusar.

VI - desaparecimento dos bens móveis;

não existindo mais os bens do fiador pode o locador exigir novo fiador que garanta a locação. É o caso do fiador que não tem mais rendimentos.

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Se o imóvel dado em garantia for vendido ou desapropriado pelo poder municipal, desaparece a garantia  e neste caso se não houver bens a substituir não há como o fiador continuar a garantir a fiança.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Quando as cotas deixam de existir como garantia da locação porque o fundo deixou de existir ou foram vendidas.

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005). Idem acima descrito

 X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Caso em que não adianta colocar clausula no contrato de que o fiador responde até a entrega das chaves, ele pode se exonerar ficando pelos próximos 120 dias responsável pela fiança, tempo suficiente para o locador solicitar que o inquilino apresente outro fiador ou tipo de garantia ou desocupe o imóvel

 Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)
O artigo X acima foi incluído nas alterações desta lei e permite que o fiador deixe o contrato comunicando o proprietário por escrito de que não deseja mais prestar a fiança porém durante os próximos 120 dias após deixar o contrato ficará responsável pelo pagamento de dividas da época em que prestava a fiança e as que surgirem durante este prazo de 120 dias.

Todo o cuidado é pouco no entendimento da legislação e prática, bem como jusrisprudência dos tribunais na hora de elaborar o contrato de locação.