TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO NA LOCAÇÃO
Legalidade da garantia locatícia por título
É comum nos fóruns de perguntas e respostas questões envolvendo o Título de Capitalização na Locação de imóveis como garantia do contrato de locação. As maiores dúvidas dizem respeito a ser ou não legal a utilização do título já que a Lei 8.245 estabelece quais os tipos de fiança podem ser solicitados pelo locador e no entanto não existe na lei nada que faça referência ao título especificamente.
Vejamos o que diz a Lei 8.245
Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Como pode-se perceber o Título de Capitalização na Locação está inserido no artigo 38 que dispõe sobre os tipos de cauções aceitas como fiança e que no parágrafo 3º faz referência a "títulos".
Alguns opinam que este tipo de título trata-se de um título de crédito e não de garantia e que portanto não deveria ser utilizado, porém outros opinam que sendo um título pode-se estabelece-lo como garantia de pagamento ao credor e assim ser aceito como fiança locatícia. Portanto vem sendo utilizado não com muita frequência devido a seu alto custo mas trata-se da fiança locatícia mais justa pois devolve ao locatário o dinheiro garantido para a locação do imóvel ao final do contrato.
Resumindo, este tipo de título pode ser utilizado na fiança locatícia e está garantido pela Superintendência de Seguros Privados(SUSEP). É comercializado por empresas de seguros do mercado e surgiu para fazer frente ao Seguro Fiança ainda muito utilizado. Ainda não é o mais utilizado nem serve como investimento frente a baixa remuneração mas é uma opção para quem dispões de um valor guardado que não irá utilizar. Informações de como adquirir e quais as regras você encontra neste mesmo Blog no link abaixo
Postagem antiga ATUALIZADA EM 2016
Prezado senhor, entendida com perfeitamente legal a possibilidade de se exigir a contratação de título de capitalização como garantia locatícia, resta-nos saber se o valor do referido título pode exorbitar o limite de 3 vezes o valor do aluguel. Pertinente sabermos também se a rentabilidade inferior do título de capitalização, frente à remuneração das cadernetas de poupança - nos casos de caução em dinheiro, representa um prejuízo ilegal ao locatário. Solicito comentário. Obrigado.
ResponderExcluirAlexandre,
ExcluirNo título de capitalização para aluguel o proprietário ou imobiliária pode exigir uma garantia maior que o valor de 3x o aluguel. Não existe limitação. Normalmente a exigência fica em 6x.
Assim como a maioria dos títulos de capitalização, o valor aplicado é atualizado conforme a TR e o rendimento da poupança. É importante lembrar que título de capitalização não é investimento e não deve ser tratado como tal.
Se quiser saber mais informações, acessa o artigo que escrevi sobre o assunto: http://seguroseprevidencia.com/titulo-de-capitalizacao-para-aluguel/
Posso solicitar mais do que 3 vezes o valor do aluguel, se optar pelo título de capitalização como garantia?
ResponderExcluirOi anônimo. O titulo de capitalização nunca é inferior a 12 vezes o valor do aluguel e na prática as seguradoras chegam a cobrar 15 vezes o valor do aluguel á vista. não há como pagar parcelado. Por isso ele é pouco utilizado na locação residencial, pois se torna muito caro.
ResponderExcluirA limitação de 3 alugueis é somente quando se usa caução em dinheiro e mesmo assim pelo valor baixo tem juizes que já estão aceitando a cobrança de 6 vezes o valor como sendo justa. Neste caso se corre o risco de não haver problema ou haver.
Portanto se vais optar pelo titulo de Capitalização a seguradora ai exigir no minimo 12 alugueis.
Outra opção é o seguro fiança locatícia, muito usado e que o inquilino pode parcelar.
abraços
Infelizmente a resposta ao Alexandre não foi devidamente dada por mim. Por algum motivo a comunicação da mensagem não chegou na minha caixa de email. Somente hoje tomo conhecimento da questão colocada e tanto tempo depois não faz muito sentido a explanação.
ResponderExcluirDe qualquer forma, nada existe de ilegal em usar o título. A lei é clara quando fala que a rentabilidade é entregue ao locatário na devolução da caução mas a lei não determina um valor para a rentabilidade e portanto cada um tem suas especialidades e dentro da legislação, ambas são permitidas.
abraços
Uma duvida senhores, no aluguel pedido como caução de 3 meses, o prazo legal do vencimento dos titulos são de 12 e 15 meses, findando este prazo não poderiamos pediar ao locador complementar o valor anualmente para igualhar o valor dos 3 alugueis?
ResponderExcluirOlá A caução em dinheiro deve ser depositada em poupança onde ficará rendendo até o término do contrato. Por ser a lei omissa entende o judiciária que os rendimentos mesmo que pequenos atualizam o valor da caução e que solicitar um complemente anual não se justifica. O mesmo vale para o titulo de capitalização que em geral abrange 12 a 15 alugueis pagos a vista na aquisição do titulo e que fica rendendo até seu resgate. abraços
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