CLÁUSULA DE CAUÇÃO DE IMÓVEL NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL

Conheça como redigir uma claúsula de caução em bens imóveis, nos contratos de locação que, acessará o registro de imóveis.

💧Lei 8.245/91 artigos da legislação de caução em imóveis

    Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

       Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

     Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

        Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

        VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

💥Caução em bens imóveis e a garantia na locação

A Caução em imóveis como garantia do contrato de locação, deve ter cláusula especifica dentro do contrato locatício e também poderá ter documento anexo especificando detalhadamente as partes caucionantes e o imóvel.

Não use, nesta cláusula, o termo “fiança locatícia” visto que, caução é considerada uma forma de garantia diferente da fiança. Não vamos entrar neste assunto para não complicar, apenas use o termo “Garantia” em lugar de “Fiança” e “caucionante” em lugar de “fiador” para que a averbação do título não seja negada pelo cartório de imóveis.

💦Conceição de caução em imóvel nas locações

✅Conceito: forma de garantia de 01 ou mais imóveis, apresentados pelo caucionante em cumprimento do contrato de locação, firmado pelas partes Locador e Locatário. 

✅Caucionante: será sempre o proprietário(s) do(s) imóvel(eis) que poderá ser, qualquer pessoa que tenha um imóvel ou o próprio locatário. Jamais poderá ser o fiador do contrato, sob pena de nulidade da fiança apresentada. O fiador responde pelo contrato como pessoa física e  os bens que possui atestam o pdoer aquisitivo. Em caso de o caucionante ser casado, é obrigatório a identificação e assinatura do cônjuge no contrato. O mesmo vale para imóvel com mais de um proprietário.

CAUÇÃO NÃO É FIANÇA
O IMÓVEL É PROTEGIDO PELA LEI DA IMPENHORABILIDADE

Há casos em que o locador, por desconhecimento da lei, exige um fiador com dois imóveis e determina que, este fiador caucione os dois imóveis em garantia de pagamento. Neste caso temos dois tipos de garantia de contrato apresentadas, a fiança e a caução de imóveis. O contrato não será averbado na matrícula e retornará para correção.

Imóvel: deverá estar livre de qualquer impedimentos ou ônus do tipo, penhora, hipoteca, Alienação Fiduciária para que seja aceito como caução.

Vinculação: o imóvel caucionado ficará diretamente vinculado as obrigações assumidas no contrato de locação e nada mais. 

Averbação: o contrato de locação nesta situação, não será levado a registro na matrícula do imóvel locado, como ocorre na cláusula de vigência. O valor da averbação depende de legislação estadual. Na garantia por caução imobiliária o contrato é levado ao cartório de imóveis para ser averbada na matrícula imobiliária dando assim, publicidade a todos. 

Impedimentos: a averbação na matrícula não é impedimento de venda do imóvel. Uma vez transferido o imóvel para terceiros, desaparece a garantia do contrato e nos termos da Lei do Inquilinato, o locador poderá pedir nova garantia ao locatário, sob pena de encerramento do contrato após 30 dias. Na prática, os cartórios exigem a extinção da caução para dar seguimento a transferência para o comprador.

Qualificação das partes: locador e locatário deverão estar qualificados com nome, identidade, CPF, profissão, estado civil, nacionalidade, regime de bens(se casados) e endereço completo. Os caucionantes e seus cônjuges, também devem estar perfeitamente qualificados, evitando assim problemas com a averbação por falta de informações obrigatórias. Da mesma forma, o imóvel deve ter suas informações completas.

Documentos: 

- do imóvel: Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel caucionado emitida pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição do mesmo. Se o imóvel não estiver matriculado, solicitar a certidão de transcrição com negativa de ônus(impedimentos para o ato).

- das partes: RG, CPF e comprovante de endereço (originais).

Obs: as informações prestadas nas certidões apresentadas, deverão ser iguais as contidas nos documentos originais apresentados pelas partes.

👉👉👉IMPORTANTE: todos que assinam o contrato, inclusive as testemunhas tem que reconhecer firma em tabelionato de notas antes de apresentar o contrato no registro de imóveis.

💢 MODELO DE CLÁUSULA DE CAUÇÃO IMOBILIÁRIA

CLÁUSULA XX: Como GARANTIA deste contrato de locação residencial, as partes concordam em aceitar a CAUÇÃO IMOBILIÁRIA do imóvel descrito abaixo de propriedade dos CAUCIONANTES que declaram estar este imóvel livre de qualquer impedimento, com impostos e taxas em dia e apto a ser averbado no competente Cartório de Registro de Imóveis a margem de sua matrícula imobiliária.

§ 1º - O imóvel caucionado localiza-se no Condomínio (nome), sito a rua (endereço completo), CEP, Bairro, cidade e estado, de Matricula Imobiliária Nº xxxxxx arquivada no Cartório de Registro de Imóveis da zona x, sito a rua(endereço completo). Conforme matrícula imobiliária, constitui-se em um apartamento de 02 dormitórios, sala, copa, cozinha, área de serviço completa, lavabo e banho social, com área total de xx m e área privativa de xx localizado no 3º pavimento, frente esquerda de quem olha da rua, com 02 vagas de garagem coberta, lado a lado, de número xxx xxx localizadas no subsolo do condomínio a esquerda de quem acessa o estacionamento. Este imóvel esta declarado pelo valor atual de R$ xxxxxx(por extenso).

§ 2º - Como CAUCIONANTES do imóvel descrito acima FULANO DE TAL, brasileiro, advogado, casado, natural da cidade de xxxxx, portador da RG xxxxxxxxxx e CPF xxxxxxxxx, casado em regime de comunhão total de bens com SICRANA DE TAL, brasileira, do lar, RG xxxxx e CPF xxxxxx,  natural da cidade de xxxxxx, ambos residentes e domiciliados á rua (endereço completo). 

§ 3º - Comprometem-se os CAUCIONANTES a averbar na matrícula imobiliária do imóvel arquivada no competente Cartório, a caução em garantia deste contrato, imediatamente após a assinatura, arcando com todos os custos desta averbação. 

§ 4º - O LOCATÁRIO fica ciente de que, em caso de alienação do imóvel caucionado extingue-se a garantia apresentada devendo providenciar nova garantia, sob análise e a aceitação ou não do locador, em no máximo 30 dias contados da data da alienação sob pena de encerramento do contrato de locação.

§ 5º - Os CAUCIONANTES concordam que a garantia deste contrato se estende até a o término do prazo contratado, quando, as partes se reunirão  para, estabelecer novo prazo e renovação da garantia, 30 dias antes do término do prazo estabelecido.

§ 6º - Fica a cargo do LOCATÁRIO os custos com a extinção da garantia na matrícula imobiliária do imóvel do CAUCIONANTE ao término do contrato devendo o mesmo providenciar abaixa da caução ou sua renovação.

Obs: garantia para imóvel residencial e não residencial de baixo e médio valor de aluguel. Para imóveis industriais ou comerciais de longo prazo e alto valor de aluguel o ideal seria garantia de imóvel com pacto de hipoteca por escritura pública.

Recomendo a Leitura:
CAUÇÃO IMOBILIÁRIA E DIREITO REAL DE GARANTIA