COBRANÇA JUDICIAL DO ALUGUEL  PRESCRIÇÃO

A legislação prevê dois tipos de cobrança de alugueis não pagos, extrajudicial e judicial. Seja por acordo entre as partes, via cartório de protesto ou via justiça, existe prazo legal para que o locador acione o locatário e fiador.

📗O que determina a legislação em relação a prescrição de alugueis não pagos

✔Código Civil 2002, artigo 206 – parágrafo 3º; inciso I

... Prescreve em 03 anos (três anos) a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.

💲Porque não se pode cobrar aluguel vencido após 03 anos

Muitos locatários acreditam que uma divida não quitada prescreve após 10 anos. Existem diversos prazos que variam conforme a divida. Nas dividas de aluguel de imóvel a prescrição tem prazo diferenciado e por isso não se aplica a mesma norma de outras dividas como a tributária, por exemplo.

O fato de o prazo de cobrança estar prescrito não impede o credor de entrar com a ação judicial cobrando o devedor. Muito se lê, de ações judiciais após a prescrição solicitando a cobrança do devedor. Perda de tempo. A ação judicial de cobrança de alugueis prescritos nem inicia. Constatado pelo juiz a prescrição este indefere o pedido inicial.

📞Cobrança dos aluguéis e prescrição após iniciar a ação judicial

Conforme a legislação informada no inicio desta postagem, em plena vigência, o locador tem o direito de judicialmente requerer o pagamento dos aluguéis devidos pelo inquilino que tenha desocupado o imóvel deixando dividas relativas à locação e para isso a lei determina um prazo de 03 anos para que seja efetuada a cobrança. 

O prazo começa a contar a partir do vencimento do primeiro aluguel não quitado pelo Locatário. O vencimento é a data que constar no contrato escrito. Nos casos do contrato verbal o que constar em deposito em conta ou recibo escrito entregue pelo locador.

Após o Locador dar inicio a ação judicial, a prescrição deixa de existir independente do tempo que durar o processo judicial. Alguns devedores acreditam que se o processo durar mais de 03 anos poderão pedir prescrição. Se o processo durar 10 anos ainda estará valendo a cobrança. Alguns devedores se escondem para evitar serem citados deixando a ação correr a revelia acreditando que com 03 anos poderão extinguir a cobrança o que não é verdade.

Dívidas referentes a locação podem ser cobrados através do Juizado Especial (inciso III do art. 3o. da Lei 9099/95) desde que o valor cobrado fique dentro do valor máximo que este juizado permite(até 40 salários mínimos nacional). Se for além do permitido ou o Locador deverá entrar na justiça comum ou abrir mão do valor excedente.

✅Valor máximo é de 40 salários mínimo NACIONAL.

✅Até 20 salário mínimo não precisa advogado.

✅Entre 20 e 40 salário mínimo será preciso advogado acompanhando o locador

✅No Juizado Especial a parte tem que comparecer as audiências, não podendo ser representada somente pelo advogado.

Na prática, o ideal é cobrar imediatamente para não perder o contato com o devedor ficando assim impossibilitado de localizá-lo o que custaria mais trabalho a mais caro para pela via oficial notificá-lo.

Para entrar com a ação no Juizado Especial Civil será necessário apresentar uma planilha de cálculo. No site “Cálculo Exato” há disponível uma planilha para uso gratuito. Também apresente seus documentos pessoais e o contrato de locação ou qualquer documento que prove que existia entre vocês, uma locação verbal.

Há casos em que o Locador ajuíza ação de cobrança na justiça comum e depois ao descobrir que o Juizado Especial é mais rápido, resolve entrar neste juizado com a mesma cobrança. Neste caso temos a mesma divida sendo cobrada em dois juizados diferente. O locatário deve ficar atento para apresentar prova de que já existe ação de cobrança na justiça comum e assim extinguir esta que esta sendo proposta. Isso ocorre mesmo quando há acordo de pagamento em frente ao juiz descumprido pelo devedor. Já existindo uma ação não pode o locador pelo mesmo motivo propor a mesma ação em outro Juizado.

💥Salário mínimo nacional vigente em 2022 : R$ 1212,00💥

O melhor sempre será negociar de forma que fique atrativo para o locador, que somente irá aceitar se tiver a certeza de que é um bom negócio, e para o lcoatário que quitará seu débito. É importante saber que a divida com prazo de prescrição não desaparece. Permanece com o credor esperando um dia ser quitada. O que se encerra é o tempo oficial para extrajudicialmente ou judicialmente cobra-la.