O LOCADOR E A IMOBILIÁRIA... E AGORA!

Desde que esteja ciente da Lei do Inquilinato 8.245/91 (e atualizações) e as leis gerais nos casos em que esta for omissa, o locador pode optar por locar e administrar o contrato diretamente sem a interferência de um profissional.

O locador pode entregar a locação para uma administradora de imóveis. Desta forma terá a segurança jurídica necessária para que tenha total proteção ao contrato em relação a lei, ressalvadas as situações que fogem ao controle de qualquer profissional como, por exemplo, a inadimplência do locatário. Ao escolher a imobiliária, esta se firmando um contrato de prestação de serviços.

O que o locador deve perguntar e fazer constar no contrato é a garantia de uma boa prestação deste serviço. A maioria não sabe o que uma imobiliária deve fazer e o que não pode fazer e quais seus deveres e direitos. É o contrato e a procuração que vão determinar o limite da administração do seu imóvel e a responsabilidade do administrador.

 ✔Vale perguntar e exigir respostas objetivas.

💢O que o locador deve saber e exigir no contrato de administração imobiliária

✅Dados da imobiliária na administração de imóveis: CNPJ e CRECI Jurídico e quem é o corretor responsável que assina pela empresa. È a garantia de que a empresa esta legalmente apta a operar no ramo imobiliário. Não pode uma imobiliária ser constituída se não houver um Corretor de Imóveis como sócio com carteira do Conselho como pessoa física e pessoa jurídica.

✅ Contratos da intermediação e administração de imóveis

👉O contrato de intermediação imobiliária é aquele que a imobiliária é contratada para trabalhar o imóvel para loca-lo. Inicia com o anúncio do imóvel e encerra quando o locatário/pretendente tem sua documentação aprovada. A remuneração da imobiliária é o primeiro aluguel como taxa de intermediação, perfeitamente legal. Pode-se acordar valor diferente, mas em geral é regra. 

👉O contrato de administração imobiliária terá renda mensal em torno de 10% do valor do boleto total do aluguel mensal ou o que for combinado entre as partes e escrito no contrato. A imobiliária administra mensalmente a locação cobrando alugueis, emitindo recibos, fazendo notificações, recebendo notificações, repassando os valores ao locador e, se ajustado em contrato, efetuando o pagamento de condomínio e IPTU bem como consertos no imóvel que seja obrigação do proprietário. Também negocia com o locatário. Tudo com mandato ajustado dentro do contrato. 

👉Prazo do contrato imobiliário é o prazo ajustado entre locador e imobiliária, em geral o mesmo prazo do contrato de locação renovando-se automaticamente ao seu término até que as partes decidam encerra-lo. Atente para esta cláusula até porque o contrato terá multa se o locador retirar o imóvel da imobiliária antes do término.

O prazo do contrato de locação (entre locador e locatário) costuma ser decidido pela imobiliária que na maioria dos casos opta por 30 a 36 meses ou mais. Se o locador faz restrições a prazos deve fazer constar claramente no contrato de administração. Da mesma forma se quer que somente um tipo de fiança locatícia seja solicitado ao locatário. Cuidado com a leitura da cláusula porque o locatário escolhido não é propriedade da imobiliária. É abusiva cláusula que determine a obrigação do locatário desocupar o imóvel caso o locador encere a administração. Também é abusiva vincular a renovação eternamente até que o locatário encerre a locação.

👉Multa: a do contrato de administração deve ser acordada entre as partes e é válida quando o locador retira o imóvel antes do término do prazo contratado.

A multa pelo atraso no pagamento do aluguel pelo inquilino deve estar declarada no contrato de locação e no contrato de administração fazer referência a quem pertence: a ambos na proporção de 50% ou integral para o locador. Ambos perdem renda inesperadamente, então se pode acordar em relação a multa. Não havendo determinação incidirá a comissão mensal sobre o total pago.

Na inadimplência o locador não recebe e a imobiliária por sua vez também não, pois sua comissão sai do pagamento mensal do aluguel. O correto será a imobiliária aplicar a comissão sobre o total do boleto recebido(aluguel, multa e juros) e repassar o restante ao locador.

📢Quando a imobiliária garante o pagamento do aluguel ao locador multa e juros pertencem integralmente á imobiliária.

👉Aluguel garantido: há casos em que por alguns meses, não mais que 04 meses, a imobiliária garante o pagamento do aluguel em dia ao locador mesmo que o inquilino pague atrasado. Desta forma o locador, por este período, recebe em dia e a imobiliária ao receber o aluguel atrasado é reembolsada e a ela pertencerá multa, juros e correção pagos pelo locatário.

👉Notificações: faça constar que o locador seja comunicado pela imobiliária de toda e qualquer notificação escrita ou verbal feita pelo locatário e que nenhuma decisão seja tomada sem sua autorização. Também deve constar em que casos a imobiliária tem autonomia para agir livremente.

👉sinistros no imóvel: há casos em que um conserto somente pode ser feito pelo locador. Este deve no contrato autorizar a imobiliária a providenciar o conserto e descontar do aluguel, quantos orçamentos deve fazer ou se deseja ser consultado e providenciar tudo com profissional de confiança.

👉Datas: fazer constar a data que deseja o pagamento do aluguel pelo locatário, a data do repasse pela imobiliária para o locador e de que forma será feito.

👉Pagamentos: a imobiliária recebe valores como condomínio, IPTU, seguro fiança e seguro incêndio. Deve constar se estes valores serão repassados ao locador ou se este autoriza a imobiliária a efetuar os devidos pagamentos.

👉Boleto de aluguel: quando a imobiliária cobra sua comissão mensal, em geral ela incide sobre o total do boleto pago pelo locatário. Se no boleto constam pagamentos de IPTU e condomínio, o percentual vai incidir sobre estes valores que na verdade são reembolsos do locatário para o locador. As partes devem decidir se a comissão incide sobre estes encargos ou somente sobre o aluguel, multa e juros. A maioria cobra a comissão sobre o total.

👉Despejo judicial: é obrigação do locador  providenciar o advogado e entrar com a ação judicial, arcando com todos os custos. Imobiliárias maiores tem departamento jurídico que pode orientar o locador sem custos, mas as despesas com ação judicial serão cobradas. 

👉Vistorias inicial, final e anual: é incomum em imóveis antigos a vistoria anual. Isso ocorre porque imóveis antigos geralmente precisam de reparos. Se a imobiliária vai exigir em vistoria que o locatário faça os devidos consertos anualmente de tudo que danificar, o locatário aproveitará a vistoria para fazer constar os problemas que são de responsabilidade do locador. Isto obrigará o locador a despesas que sem a vistoria não seriam necessárias. Na prática não é muito utilizada. Faz-se a vistoria inicial e final na presença de ambos para que não ocorra problemas em caso de discussão judicial. Se a imobiliária representa o locador, o vistoriador será o representante enviado pela imobiliária e portanto não terá validade a vistoria unilateral feita pelo locador posteriormente.

👉Sinistros: a imobiliária não pode ser responsabilizada por arrombamento, roubo ou qualquer ação que danifique o imóvel ou ações provocadas pelo locatário, salvo se falho na prestação de serviço. Um exemplo é a analise de ficha do pretendente a locação. Aqui está o rigor das exigências para alugar um imóvel. Sempre que o locador facilitar  a locação do imóvel a imobiliária deve se resguardar de em caso de problemas ser responsabilizada.

👉Visitação: deve constar de que forma o locador deseja que sejam feitas as visitas ao imóvel, acompanhadas de Corretor de Imóveis ou com entrega de chaves ao visitante. Se você está na posse das chaves para visita, convém que acompanhe a visita. Nãos e entrega chaves de clientes em mãos de estranhos tenha este sido cadastrado na imobiliária ou não. Fechadura eletrônicas são modernas e eficientes podendo geral um código que será posteriormente substituído. 

👉Garantia caução na locação: a caução paga ao locador como garantia contratual deve ser recebida pela imobiliária e repassada ao locador. Não permita que a imobiliária fique na posse deste valor. É obrigação do locador devolver a caução e a imobiliária é representante legal. Qualquer problema com a empresa como por exemplo, falência, se ela não tiver como devolver ao locador a caução, este responde frente ao seu locatário. Não deixe valores de garantia em mãos da imobiliária. Faça constar no contrato o dever de repasse.

As clausulas acima entre outras devem fazer parte do contrato de prestação de serviço entre imobiliária e locador. É a garantia para evitar a famosa frase “eu não sabia”. Na hora de contratar toda a atenção e nada de pressa. Cabe lembrar que o código do consumidor atua nos contratos entre locatário e imobiliária, locador e imobiliária, mas não entre locatário e locador onde atua exclusivamente a lei do Inquilinato 8.245/91

Modelo de contrato: abaixo um link para um dos modelos que existem na internet.

http://www.fontanimoveis.com.br/contratos/contratoadministracao.pdf

ATUALIZADO EM 2016