COMO CONTAR O PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Existe uma certa confusão na contagem do inicio e  término do contrato de locação de imóveis. O prazo é sempre mensal e contados em dias quando o imóvel é alugado por temporada.

É importante saber exatamente a data do inicio e do término do contrato e como são computados os meses para evitar confusão. Pode parecer desnecessário, mas não é, porque a legislação vincula determinados prazos para determinadas ações do locador e locatário. Perder estes prazos, em algumas situações não faz diferença, mas em outras pode ser prejuízo para as partes.

 📄Quando inicia e termina o contrato de locação de imóvel

O inicio e término do contrato, conforme determina o Código Civil de 2002 em seu artigo 132 § 3º, ocorrerá sempre na mesma no mesmo dia. O contrato que inicia no dia 1º sempre termina no dia 1º. Vejamos dois exemplos que não deixam dúvidas.

📆Temos um contrato tem 30 meses de prazo que iniciou em 1º de outubro de 2014 sendo outubro o 1º mês do contrato e terminou no dia 1º de abril de 2017. Os contratos de locação costumam ter cláusula que determina aviso de 30 dias caso uma das partes não deseje continuar a locação. Neste caso no dia 1º de março o locatário ou locador deverá dar o aviso de 30 dias para encerrar em 1º de abril. Se as chaves forem devolvidas após 1º de abril o aluguel será pago pró-rata. 

👉Um exemplo nesta situação, de prejuízo ao locador.  No prazo de desocupação do contrato, o locador tem 30 dias para solicitar ao locatário que desocupe o imóvel. Durante estes 30 dias, temos um prazo em que o contrato de 30 meses encerrou e não se renovou. Se o locatário não desocupar dentro destes 30 dias o locador poderá entrar com despejo judicial por término contratual. A contagem iniciou-se no dia 1º de abril de 2017. Se o locador tivesse a contagem errada dos 30 dias a locação estaria prorrogada automaticamente por prazo indeterminado (art. 46 da lei 8.245/91) e teria que aplicar a denúncia vazia ao locatário, fato que poderia conceder a este, aplicar judicialmente o artigo 61 e conseguir 06 meses para desocupar o imóvel. 

Atualmente já não temos mais a situação acima aplicada com rigor. O judiciário já esta mais flexível em relação a prazos até porque não seria possível o locador entrar com despejo em 30 dias que é o mesmo prazo que o locatário tem para cumprir o aviso. Desta forma uma vez não desocupado o imóvel ao fim dos 30 dias no dia seguinte o locador poderá manter o despejo judicial por término contratual em vez de denúncia vazia.

Tanto locador quanto locatário podem comunicar 30 dias antes que não irá ser renovado o contrato solicitando a desocupação na data do término. Temos então, 03 situações:

✅Avisar 30 dias antes da data do encerramento da locação;

✅Avisar na data do encerramento com 30 dias para desocupação;

✅A locatário não comunicar e simplesmente entregar as chaves na data do término.

👉 O contrato tem 12 meses de prazo  iniciou-se em 1º de março de 2013. Irá terminar em 1º de fevereiro de 2014.  As chaves deverão ser entregues pelo locatário no dia primeiro de fevereiro de 2014 se o contrato não constar aviso de 30 dias(sim pode ser solicitado este aviso em contrato). O contrato se prorroga automaticamente e no dia 02 de fevereiro já estará em prazo indeterminado obrigando o locatário ao aviso de 30 dias. 

O locador por sua vez somente poderá pedir o imóvel por denúncia cheia nos casos do art. 47 da Lei 8.245/91.

A lei do Inquilinato 8.245/91 determina que o prazo contratual se encerra independente de notificação ou aviso. Ocorre que a grande maioria dos contratos solicita o aviso de 30 dias para desocupação e não há impedimento na lei apenas a obrigação de avisar no prazo indeterminado. Como não é costume contato entre locatário e locador, tornou-se praxe contratual o aviso como forma de a outra parte ter ciência de que o contrato será encerrado. Da mesma forma que seria impossivel na data do término contratual o locador bater na porta do locatário e pedir as chaves, é justo que da mesma forma o inquilino não a entregue sem antes comunicar. 

Legislação

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil .

Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.

§ 3o Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência.