SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL NÃO CONSENTIDA PELO LOCADOR

Locação de imóveis é um negócio como outro qualquer e a sublocação de imóvel tem regras especificas que o locatário deve cumprir para não ter problemas, vejamos. 

Quais são as situações de sublocação de imóveis

Com uma legislação rigorosa que protege o locatário e custos ainda altos para quem reside de aluguel, há situações em que o locador se depara com seu imóvel sendo ocupado por pessoas desconhecidas. Acaba descobrindo que o locatário por motivos diversos, deixou o imóvel ou nunca residiu. Em outras situações autoriza esta sublocação. Existem várias situações que se pode caracterizar como sublocação que é regida pela Lei do Inquilinato.

💥Falecimento do locatário deixando pessoas que viviam com ele no imóvel;

💥Transferência do imóvel para terceiros com consentimento escrito do locador;

💥Locação de parte do imóvel alugado com consentimento do locador;

💥Desocupação do imóvel pelo lcoatário deixando pessoa não autorizada utilizando;

💥Repasse para terceiros por "contratinho' sem que o locador saiba;

💥Venda ilegal do contrato de locação para desconhecido utilizar;

💥Alugar para terceiros residirem sem conhecimento e autorização em contrato.

O que determina a legislação em relação a sublocação de imóvel

A Lei 8.245/91 vigente determina os mesmos deveres e direitos do locatário ao sublocatário,  quando consentida  e determina a obrigatoriedade desse consentimento. Vejamos.

 👉Artigo 13º - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

     § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

      § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição

É muito comum a sublocação residencial não é informada ao locador principalmente quando se aluga via imobiliárias. É o caso de pessoas que locam para um parente residir ou deixam o imóvel e para não pagar multa colocam um amigo residindo. A imobiliária ou locador acaba somente descobrindo quando ocorre algum problema no imóvel ou inadimplência. Nas situações de locação direta é quase impossivel porque o proprietário está sempre em contato.

Quando a sublocação é ilegal por não ter sido consentida

👎Quando o locatário viaja por alguns meses deixando uma pessoa que não faz parte do contrato morando no imóvel e pagando o aluguel até a sua volta; 

👎Quando o locatário deixa o imóvel transferindo o mesmo para outra pessoa morar até terminar o contrato;

👎Quando o locatário aluga o imóvel em seu nome para parentes que não possuem condições de locar residirem sem que o locador tenha sido informado.

👎Quando o locatário aluga peças do imóvel (quarto) para terceiros cobrando aluguel;

👎Quando o locatário muda-se para outro imóvel deixando no imóvel locado pessoas que residam com ele, mas não estavam sob sua dependência. É o caso, por exemplo, de uma tia que vai residir com o sobrinho por um tempo e este desocupa o imóvel e deixa a tia morando e pagando aluguel. 

Os casos acima sempre exigem consentimento sob pena de ação de despejo judicial contra o ocupante por não ter legitimidade para se manter na posse do imóvel visto não ter qualquer vinculo com o contrato. Profissionais do direito entendem que a ação correta será de retomada de posse porém na prática, o despejo com liminar é a ação judicial utilizada visto a forma prevista em lei de retomada de imóvel locado. 

O locatário mesmo tendo passado a locação para terceiros continua sendo o responsável pela contrato integral bem como os fiadores face ao fato de a sublocação ser irregular e portanto, responderão pelos valores devidos, pela desocupação e reforma de entrega do imóvel bem como por pagamento de multa ao locador por infração legal e contratual.

👉Importante: não caracteriza-se sublocação o locatário que reside com sua família em imóvel locado as suas custas e deixa este imóvel para residir em outro permanecendo neste imóvel a família que residia com ele desde que notificado o locador de que continua responsável pelo locação. Da mesma forma, o locatário que trás para morar consigo parente, novo cônjuge desde que permaneça residindo e responsável pelo contrato.

O contrato de locação onde todos os residentes no imóvel participam

As imobiliárias visando evitar a sublocação de imóveis sob sua responsabilidade, estão optando por colocar como locatário todas as pessoas maiores de 18 anos com ou sem renda que irão residir no imóvel. Incluem também as que não residirem, mas que vão a compor renda com este locatário. O locatário de maior renda permanece como o principal no contrato e os outros como solidários. Assim, se um deixa o imóvel o que ficou também é responsável pelo contrato e o locador poderá acionar qualquer um.

A renda insuficiente na locação de imóveis

Ainda é difícil para uma pessoa juntar todos os requisitos para alugar. Com o boom imobiliário os aluguéis valorizaram sendo difícil uma pessoa com renda até 04 vezes o valor mensal da locação. Desta forma, locadores aceitam que o candidato a locação apresente até 03 pessoas que possam compor renda e assim chegar ao limite imposto. A pessoa que compõe renda não precisa residir no imóvel, mas deve estar ciente de que fará parte do contrato e por ele será responsável. É uma prática comum hoje em dia principalmente em imóvel locados por imobiliárias. A ficha cadastral preenchida e assinada por todos que compõem a renda e constarão como locatários. É a comprovação de que não existe sublocação. 

Para evitar transtorno e processo judicial onde vai doer no bolso do locatário se tiver que indenizar o locador, evite ao máximo a sublocação, notificando de forma escrita o locador de qualquer ocorrência em que o locatário deixe de utilizar o imóvel salvo os casos em que as pessoas que permanecerem neste, estiverem autorizadas no contrato de locação.