SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL E DIREITO DE PREFERÊNCIA

O sublocatário que legalmente ocupa o imóvel locado também tem direito a preferência na aquisição do imóvel e abaixo discorro sobre as regras conforme a Lei 8.245/91 em seu artigo 14º e artigo 30º.

Determina a Lei do Inquilinato que a preferência na aquisição do imóvel locado é direito do locatário que legalmente o ocupa. Se for do interesse saber mais clique no artigo entre parênteses ( artigo 27 ). Ocorre que nos casos em que o imóvel estiver sublocado o sublocatário terá o mesmo direito que o sublocador.

Nos casos em que o imóvel é sublocado com o consentimento escrito do locador temos a figura do “sublocatário” pessoa legalmente habilitada pelo locatário a utilizar o imóvel locado parcialmente ou em seu todo. Assim a preferência vai depender da forma como foi instituída a sublocação.

👉Entendendo quem é locador, sublocador e sublocatário no contrato de locação

Silvia é proprietária de uma loja e a aluga para André com autorização em contrato para  poder sublocar parte ou todo o imóvel. André subloca todo o imóvel para Luís após alguns anos.

👉Silvia é a locadora em relação a André que é o locatário de Silvia;

👉André é o sublocador em relação a Luís;

👉Luís é sublocatário de André;

👉Luís não tem relação com Silvia mas se subroga nos direitos e deveres em relação a lei e o contrato.

O artigo 30 não deixa margem a interpretação diferente da que ele determina. Se o locatário se retirar do imóvel locado e alugar para outra pessoa, esta que vier a ocupar o imóvel como sublocatário, terá a preferência sobre o locatário na aquisição do bem, se ocupar todo o imóvel. O locador deverá primeiro oferecer ao sublocatário e não havendo interesse oferecerá posteriormente ao locatário/sublocador. A lei visa proteger quem efetivamente ocupa o imóvel, fosse diferente, seria injusto. 

👉A quem dar o direito de preferência quando a locação do imóvel é parcial

Temos a situação de que o locatário continua no imóvel e apenas subloca parte dele. É o caso, por exemplo, de alugar uma loja grande com salas e sublocar as salas que não serão usadas pelo locatário. O locatário então terá a preferência na aquisição. Não havendo interesse do locatário estará o locador autorizado a oferecer a terceiros por omissão da lei em relação ao sublocatário que ocupa a sala. A lei não concede a preferência quando a sublocação é parcial, mas mesmo que a lei não obrigue na prática é enviada a carta de preferência.

💢Mais de um sublocatário no imóvel locado

Nos casos em que o imóvel tiver vários sublocatário todos tem o mesmo direito de preferência. Se todos desejarem exercer este direito o sublocatário mais antigo exercerá o direito. Se todos tiverem a mesma data de contrato, neste caso a preferência será do locatário mais idoso.

💢Não incidência da preferência de de aquisição

O locatário e o sublocatário não terá a preferência na aquisição quando se tratar de venda entre cônjuges na separação, venda entre condôminos, perda da propriedade por desapropriação, perda da propriedade por venda judicial, permuta, doação, adiantamento da legitima(herança).

💢A renuncia a preferência pelo sublocatário

Da mesma forma que o locatário, todos os sublocatários podem por escrito renunciar ( modelo de renúncia ) ao direito no ato da notificação ou dentro do prazo de 30 dias seguintes a notificação por determinar o artigo 14º que aos sublocatários aplicam-se os mesmos direitos e deveres impostos ao locatário. Lembrando que na sublocação parcial do imóvel a renúncia dos sublocatários não será necessária, somente a do locatário.

Concluindo: em 2022 as normas relativas a sublocação não sofreram modificação, salvo acréscimo pela lei 10.9231/2004 em relação a não incidência da preferência em casos que o proprietário locador perde o imóvel.

Fonte: lei 8.245/91 artigos 27 a 34.