MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01

📰Inicio do contrato de locação e vistoria inicial

Uma das principais discussões entre locador e locatário e que quase sempre acaba na justiça é a devolução do imóvel ao locador no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso(art. 23- inciso III-lei 8.245/91).

A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez alega que se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância de o inquilino exigir a vistoria inicial e de haver a contestação do que não estiver de acordo ao receber as chaves do imóvel.

Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a conferência da vistoria assinada e nem a contestação e esta é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel, possíveis defeitos que não foi citado no laudo inicial e que o inquilino deve verificar e por escrito comunicar para que ao final do contrato não seja obrigado a pagar.

Na prática, o locador recebe a contestação de vistoria e retorna para verificar o problema, mas quando temos a locação através da imobiliária é muito raro que a mesma envie novamente o vistoriador para confirmar as informações e correções do locatário. Nesta situação o locatário cumpriu com sua obrigação e no final do contrato nada poderá lhe ser exigido se foi informado “por escrito”.

Sendo assim não deixe para depois o que deve ser feito imediatamente. Recebeu as chaves, antes mesmo da mudança, faça a verificação da vistoria inicial para saber se tudo que constatar se encontra listado e após ligada a luz e estar residindo no imóvel, qualquer problema com elétrica e hidráulica comunique por escrito imediatamente pois trata-se de problema oculto que somente com o uso se manifesta. Esperar 03 a 04 meses para relatar um problema vai causar um problema maior.

🔨O imóvel locado e sua existência com ou sem manutenção🔧

Quanto mais antigo o imóvel maior o cuidado com a sua manutenção e a Lei do inquilinato em seu artigo 23 determina ser obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado.

Temos dois tipos de imóvel locado. Os antigos e os mais novos. Quanto mais novo o imóvel menor sua manutenção, porém maior cuidado o locatário deve ter com o mesmo. Imóveis novos em geral são de padrão mais alto, locados a uma classe de maior poder aquisitivo que quando encerra o contrato indeniza o locador sem maiores problemas e durante a locação mantém o mesmo em perfeitas condições.

Imóveis antigos e bem conservados em geral são locados por uma classe que gasta boa parte de seus rendimentos com os encargos da locação não sobrando muito para a manutenção. Aqui me refiro a imóveis que não são bem conservados por seus proprietários. Esses locatários optam por deixar para resolver tudo quando o contrato terminar e são as maiores vitimas da vistoria final que tornará a reforma de entrega bem acima dos gastos previstos. São bons locatários que somente discutem a reforma de entrega devido aos custos. Em geral costumam cuidar do imóvel, mas não com o mesmo zelo como se fosse seu e alei determina que você cuide do imóvel.

Temos também imóveis muito antigos e nada conservados que são locados rapidamente por terem o seu aluguel muito abaixo do preço de mercado. No geral, são cheio de problemas, trazem dor de cabeça para o locatário, seu locador não dispõe de recursos para mantê-lo em perfeita ordem e acaba sempre em muita briga e discussão. O locatário costuma ser pessoa de poucos recursos, loca direto com o proprietário que na pratica ignora a existência da lei, infringindo-a constantemente. O locador não aceita que o seu imóvel esteja caindo aos pedaços e o inquilino por conta do baixo valor e precisar ter onde morar faz de conta que não vê. Na hora da devolução do imóvel todos querem seus direitos. Fuja deste tipo de locação, se possivel.

🔧Manutenção e conserto durante a locação – equipamentos e infiltrações🏠

Manter o imóvel é obrigação do locatário e assim tudo que for estragado deve ser consertado e não havendo conserto deve ser substituído por outro igual ou semelhante, de valor aproximado ao que estragou. Assim, se você tem um ventilador de teto "Martau" e queima este ventilador não vai querer comprar um de marca inferior. Também não vai exigir o locador, que seja um ventilador novo. O locatário deverá buscar um usado em bom estado de conservação de mesma marca e/ou mesmo padrão. Não encontrando deverá repor sim repor um novo.

Quando o aparelho não tem conserto por ter sua vida útil esgotada o locador não pode exigir a substituição visto que se encontrava no imóvel um objeto que já não deveria mais estar em uso.

Ao locador cabe todo o conserto que implicar em instalação que valorize seu imóvel ou implique em alto custo. Nesta situação todo o problema deve ser resolvido pelo locador e seu custo pago somente por este não sendo aceito que se divida com o locatário a despesa, salvo acordo em contrario por escrito. Um exemplo é vazamento proveniente de cano dentro da parede. O conserto é do locador que deve abrir a parede e trocar o encanamento. Alguns acreditam que podem cobrar a parte externa do locatário, isso é, o locador faz a parte interna e quer que o locatário pague o registro novo e a cerâmica bem como a pintura. Não pode. Todo o conserto é do locador. Se o imóvel foi locado com fogão e este vier a não mais funcionar, o locador deverá substituí-lo por outro de mesmo tipo e valor afinal, o locatário locou o imóvel porque não tinha fogão e o valor do aluguel inclui a facilidade e benfeitoria.

Não esquecendo de dizer que o locatário tem por obrigação comunicar ao locador qualquer problema no imóvel por escrito ,imediatamente, sob pena de arcar com os custos e prejuízos que a falta da comunicação causar.

📌Uma questão muito comum: o apartamento do andar superior tem vazamento no banheiro provocando infiltração no teto do banheiro do imóvel locado. O locatário deve comunicar o locador imediatamente e o síndico do condomínio, porque implica em gastos a mais com água. Comunicado o locador, este resolverá o problema junto ao proprietário que deverá providenciar o conserto no imóvel dele e também repor as condições do teto e pintura do imóvel locado que sofreu a avaria.

📎Quando o locatário não comunica o locador, arca com os custos que por ventura o proprietário do imóvel que causou o dano não quiser pagar. Com ele terá que se entender porque há casos em que o proprietário somente descobre que seu imóvel provoca vazamento quando o vizinho percebe a infiltração.

Quando o dano existe e não foi tomada as providências pelo locador, o locatário esta isento de qualquer responsabilidade. Ao desocupar o imóvel e ter que entregar pintado, arca apenas com a pintura(se recebeu com pintura nova) não com reboco e qualquer outro dano que o vazamento causou.

👉Manutenção – cupim e piso👈

Imóveis antigos tem este tipo de problema com cupim e de difícil solução. Em geral o locatário também tem móveis com cupim e vai fazendo a manutenção. Quando o problema atinge proporções maiores o locador deve ser comunicado para que depois o inquilino não seja responsabilizado por não ter cuidado do imóvel. Uma vez informado na contestação da vistoria que o imóvel apresenta cupim, estará isento de qualquer reparação.

Quanto ao piso, taco solto deve ser colado, pés de móveis devem ter feltro para não riscar o chão e chão não é lugar de colocar copo gelado. Uma mancha de copo é visível e não há uma desculpa a dar ao locador, descuido total e sujeito a indenização.

👉Manutenção geral👈

Anualmente faça a sua vistoria no imóvel e verifique o que tem que ser refeito. O azulejo que caiu e deve ser colocado outro, um vidro que trincou e tem que ser trocado, maçanetas que estragaram, janela que emperrou, fita da veneziana que desfiou e precisa ser trocada, torneira pingando que deve ser substituída, mancha de ferrugem na cerâmica. Enfim! Use o inicio de cada ano para dar uma geral no imóvel e não deixar que tudo se acumule e na entrega do mesmo o que era 100 vire 1000.

Na hora da devolução do imóvel o locatário esta envolvido com o novo imóvel e o locador quer o seu imóvel liberado rapidamente. Quanto menor for o problema mais fácil será a solução e menor o custo para a entrega. Locatário descuidado acaba pagando em dobro. Use o imóvel como se fosse seu.

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Manutenção - parte 2

Atualizado em 2021