LOCATÁRIOS E FIADORES COMO PROCURADORES ENTRE SI 

Cláusula essencial nos contratos de locação de imóveis quando temos mais de um locatário e garantia por fiança pessoa física. Vejamos.

Mandato no contrato de locação

Em qualquer contrato, uma parte pode ser representada por outra pessoa que detenha os poderes de representação, através de um documento chamado Procuração.

Esta procuração deve ser pública (feita e registrada em Tabelionato de Notas), determinar os poderes do procurador e ter ou não prazo de validade, mas também pode ser particular ou estar inserida em cláusula de um contrato.

As regras desta procuração deve ser acordada entre as partes, com a realização de um contrato de mandato. Lembrando que, quem recebe o dever de representar age em nome de quem esta passando esta representação, então o contrato é necessário para definir até onde o procurador pode agir em nome do mandatário.

Locação de imóveis e as partes procuradoras entre si

Na locação de imóveis de qualquer tipo, o procurador é figura constante em determinados contratos com representação individual ou solidária. O contrato trará o nome e dados do locador, sem endereço e o nome e dados com endereço do procurador. Vejamos:

1) Na locação em que o locatário ou locador não pode estar presente a assinatura:

Aqui temos que o procurador assinará o contrato de locação no lugar do locatário. A procuração deve ser apresentada original e copia autenticada, que ficará anexa ao contrato contendo os poderes para assinar, dar e receber, pagar, receber chaves e representar o locatário em todos os atos da efetivação do contrato locatício.

2) Na assinatura e andamento do contrato

O procurador irá representar o locatário ou locador em todos os atos do contrato, da assinatura ao encerramento. Muito utilizado quando pessoas de certa idade ou com problemas de saúde, não têm condições de administrar seus bens e delegam poderes a um procurador, ou o locatário está em outra localidade. A procuração deve conter todos os poderes, dar, receber, administrar, resolver, decidir, etc.

3) Imobiliária como procurador

Quando a imobiliária assina o contrato de locação, ela recebeu do locador os poderes para tanto e toda a relação locatícia, até o limite que a procuração determina. Os poderes são descritos no contrato e não é preciso que ela mostre a procuração ou contrato com o locador, visto que sendo profissional qualificado para tanto dispensa apresentação.

4) Quando o fiador não pode estar presente

Aqui é mais incomum, lembrando que na fiança o casal tem que aparecer no contrato como fiadores, fiador fulano de tal, fiadora fulano de tal que, juntos constituem a fiança locatícia. Caso um dos fiadores seja casado e não apareça no contrato como fiador o seu cônjuge, a fiança é nula, sem efeito. 

É incomum que o fiador constitua procurador mas não impossível e assim ele pode ser representado junto com seu cônjuge no contrato locatício com poderes descritos para apenas assinar, apresentar documentos, concordar e discordar com o contrato ou então poderes mais amplos de receber citações, notificações, dar e receber, quitar, negociar até o final do contrato.

Aqui temos que qualquer pessoa maior de 18 anos e capaz pode ser procurador incluindo o locatário.

5) locatário como procurador dos fiadores
Imaginamos uma situação em que o casal de fiadores seja de outro estado, tornando mais cara a comunicação, citação e notificações. Nada impede que sejam representados pelo locatário para receber estas citações, e notificações, perfeitamente legal.

No próprio contrato os fiadores autorizam o locatário e agir em nome dos fiadores e deve ficar claro até onde vão os poderes do procurador.

Em geral não se usa esta situação. Entende-se que sendo os fiadores garantidores do contrato ocorra a perfeita comunicação entre todos e assim sendo o locatário procurador dos fiadores, agirá em seu favorecimento. Os contratos com imobiliárias em sua maioria trazem esta cláusula.

6) fiadores como procuradores do locatário

Imaginamos um locatário que precisa de domicilio fixom mas viaja o tempo todo tornando difícil a comunicação. Neste caso os fiadores são constituídos seus procuradores, dentro do contrato locatício, facilitando a comunicação devido a ausência constante do locatário.

7) Locatário e fiadores como procuradores solidários

O mais utilizado em contrato de locação e o ideal. Recomendo que conste em todos os contratos de locação que tenha fiadores. Aqui, temos a situação de reciprocidade onde o locador responde pelo locatário e vice versa. 

Em cláusula especifica, determina-se que as partes são solidárias entre si e se constituem como procuradores um do outro para receber notificações, citações, intimações, negociar, acordar, dar e receber e assinar entre outros tantos poderes.

Por solidários entre si, entende-se que ambos respondem por todo o contrato e qualquer uma das partes pode ser cobrada. Um exemplo é quando usamos seguro fiança locatícia, em que a seguradora exige que todos que residem no imóvel sejam locatários e solidários entre si, isto é,  a seguradora em caso de cobrança pode escolher quem cobrar, em geral o de maior renda.

Por procuradores, significa que qualquer um pode receber citações, intimações, comunicações, acordar, negociar, quitar, dar e receber, etc etc, com poderes especiais definidos na cláusula, porque constituem reciprocamente a procuração, isto é, um é procurador do outro. Assim, em caso de divida por exemplo o locador pode notificar diretamente o fiador e este ficará encarregado de entregar a citação ao locatário.

Concluindo: Apesar de parecer simples, um contrato de locação bem feito diminui em muito a possibilidade de prejuízo das partes envolvidas. Não invente, consulte a legislação. Amarre o contrato de forma a não deixar margem para discussões desnecessárias. Se as partes são de difícil contato, a solidariedade garante a perfeita comunicação e todos os envolvidos terão que cumprir o determinado. Se todos são solidários qualquer um pode e deve responder pelo contrato. O assunto nãos e esgota por aqui.

Leituras recomendadas:

http://cmaadvogados.blogspot.com.br/2009/12/mandato-e-procuracao.html

http://www.irineupedrotti.com.br/acordaos/uploads/c94c16f9-a4f8-fdb4.pdf

http://laginski.adv.br/artigos/fianca_no_direito_civil.htm