NOVA LOCAÇÃO E OS GASTOS COM O PRIMEIRO ALUGUEL

Não existe nada mais estressante do que trocar de moradia quando se paga aluguel frente aos gastos que se tem com fim e início de uma locação.

💰Desocupando o imóvel residencial alugado💰

Na desocupação do imóvel o locatário tem gastos com a devolução do bem que inclui o último aluguel mensal, os dias a mais utilizados caso entregue depois do prazo e as taxas finais, além da reforma do imóvel para devolve-lo do jeito que foi recebido. Esta despesa chega com a nova locação e os gastos do primeiro aluguel no novo imóvel locado.

📑 Iniciando a locação residencial em novo imóvel💸

A maioria dos locatários não sabe o que pagará no primeiro aluguel, então é importante solicitar por escrito para o locador ou imobiliária os valores iniciais. É bom guardar os anúncios do imóvel onde devem estar informados as despesas mensais principais. Ao receber as chaves, a verificação da vistoria inicial se faz necessária caso algo não corresponda e seja preciso uma contestação.

🏠Quais os valores iniciais de uma nova locação de imóvel🔑 

Nos gastos iniciais estão incluídos o aluguel dos dias utilizados pelo locatário no primeiro mês, as taxas do imóvel como IPTU e condomínio, taxa de mudança se o condomínio tem esta cobrança, primeira parcela do seguro fiança e do seguro fogo ou o pagamento da caução em dinheiro. Temos água, gás e energia elétrica, troca de segredo de fechaduras de acesso, prestador de serviços para adequação do imóvel, despesas com chaves, tags de acesso, controles de garagem extra. Em geral, estes são os gastos no primeiro mês do aluguel, podendo variar de acordo com o locador ou imobiliária. 

⛺Como calcular as despesas do primeiro mês de locação🏦

💲Aluguel: se a locação inicia depois do primeiro dia do mês, o aluguel é cobrado pró-rata (por dia de uso). O locatário deve estar atento para o dia do início do contrato que deve ser o mesmo dia da entrega das chaves pelo locador(imobiliária). Ao receber o contrato para reconhecer firma, verifique a data de início e devolva o contrato assinado nesta data recebendo as chaves, pois a partir da data, começa a contar o aluguel. Se o locatário recebe um contrato com data de início no dia 10 do mês, então lhe será cobrado 20 dias (ou 21 no mês de 31 dias) no vencimento do primeiro aluguel.

👉Locação iniciada em 10 de agosto de 2015👈
Aluguel de R$ 2.000,00 = 2000/31 dias de agosto x 21 dias usados = R$ 1.354,84
O locador não pode cobrar o aluguel inteiro.

💰Condomínio: condomínio e IPTU oneram o primeiro pagamento por serem cobrados em dobro. Aqui temos, ao contrário do aluguel, a cobrança antecipada da taxa. Se o aluguel é cobrado no mês seguinte ao do uso do imóvel, o condomínio é cobrado antes do vencimento. Teremos então no boleto de pagamento duas taxas, a do mês de entrada no imóvel cobrado também pró-rata (por dia de uso) e a do mês de pagamento do primeiro aluguel integral.

👊Imóvel locado em 10 de agosto de 2015 – cond. R$ 200,00👊
Condomínio de agosto     - 21 dias (mês de 31 dias) = R$ 135,48
Condomínio de setembro – integral = R$ 200,00

💸IPTU: motivo de muitas dúvidas é a cobrança desse imposto. Não importa em que mês iniciou o contrato de locação, o condomínio será cobrado a partir do mês de início e sendo assim não poderá ser cobrado integral do locatário. Se a locação inicia em agosto de 2023 temos 05 meses de contrato até encerrar o ano. Optando o locatário por pagar o IPTU a vista, o valor será dividido por 12 meses e multiplicado por 5(de agosto a dezembro/23). Optando por pagar parcelado serão 05 parcelas de pagamento para imposto onde a prefeitura parcela em 10 vezes, pelo valor da parcela que consta no carnê de IPTU. Se a prefeitura permite parcelamento em prazo menor que 05 vezes, então deverá ser cobrado proporcional, mas nunca integral, pois o locatário não utilizou todo o ano de 2023.

Da mesma forma que o condomínio, o IPTU também é cobrado em dobro. Parcela pró-rata no mês de início e parcela integral no mês do pagamento do primeiro aluguel da nova locação ou dividido por 12(veja exemplo do condomínio).

📄Seguro fiança locatícia: na nova locação o seguro fiança é pago integralmente na entrega das chaves ao locatário, ou antes, e se parcelado, a primeira parcela é paga na entrega das chaves e a segunda parcela com o primeiro aluguel. Esteja atento quanto ao pagamento em dobro em menos de 30 dias caso a locação inicie depois do dia 1º do mês. Aqui não temos pagamento pró-rata. Pode ser pago à vista todo o tempo do contrato, pode ser pago anualmente com renovação automática e costuma ser uma fiança cara.

🚒Seguro fogo: o locador escolhe a seguradora de confiança ou permite ao locatário que escolha a seguradora. Quando se loca com imobiliária, a mesma tem a parceira e com custos mais em conta para o locatário. A lei permite que o locatário escolha a seguradora de preferência, desde que a cobertura seja a que o locador informar. Este seguro pode ser contrato em parcela única, paga com o segundo aluguel ou em mais de uma parcela. O locatário terá 30 dias para providenciar a contratação sob pena de infração contratual e multa.

🚚Taxa de mudança: é legal a cobrança e prevista na convenção de condomínio, aprovada em assembleia-geral, paga tanto na saída do imóvel com os valores finais do contrato como na entrada no imóvel locado. Cobre custos com limpeza do condomínio ou qualquer danos provocado pela mudança. Sendo uma taxa de valores variados, o locatário na nova locação deve solicitar ao locador por escrito o valor e formas de pagamento para não ser surpreendido. Há condomínios cobrando R$ 300,00 reais de taxa de mudança em parcela única e em até 3 vezes. O pagamento é, em geral, com o primeiro aluguel.

🏣Porte bancário e envio do boleto: despesa do locador cobrada em todos os boletos e transferida ao locatário. Se pago no banco indicado no boleto, o porte bancário não é cobrado. Se o locatário pagar no banco de sua preferência, por livre opção, o porte será pago pelo locatário. Lembrando que, o locatário tem obrigação de pagar o aluguel onde o locador indicar, que no caso é o banco emissor do boleto. Já está pacificado pela jurisprudência que por ser um benefício ao locatário, este arca com os custos.

📃Reconhecimento de firma do(s) locatário(s) e fiador(es): pago pelo locatário que, tem que reconhecer firma em todas as vias do contrato e do termo de vistoria. Se a garantia for caução em imóvel, os custos são do locatário e da mesma forma se for Título de Capitalização.

📑Taxas de contrato, remuneração da imobiliária ou Corretor de Imóveis, remuneração do advogado do locador que fez o contrato, consulta SPC/SERASA, reconhecimento de firma do locador em todas as vias do contrato e termo de vistoria: despesas exclusivas do locador, que não podem ser cobradas do locatário e da mesma forma, qualquer taxa que pertença 

a imobiliária, mesmo que para benefício do locatário. Plataformas digitais estão tentando Plataformas digitais estão tentando transferir para o inquilino o pagamento de taxas de manutenção e atualização dos sistemas sob argumento de que são para beneficiar os inquilinos. Não pode.

🙋Conclusão

Na hora de trocar de imóvel locado, por opção do locatário ou não, vale a pena avaliar todos os custos do fim do contrato e da nova locação e gastos com o primeiro aluguel. Sendo despesas elevadas, a prévia avaliação se torna necessária para que o locatário possa se programar. Aluguel é um custo alto e no Brasil a maioria vive com recursos comprometidos.

O ideal é ter uma poupança, o que é difícil para quem vive de aluguel, mas sabemos que a desocupação de um imóvel no prazo indeterminado ocorre por lei, em 30 dias e nem sempre o locador está disposto a conceder prazo maior. Com o conhecimento acima o locatário fica ciente dos gastos que pode ter e não ser pego de surpresa.