CANCELAMENTO DA ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL

Na compra e venda as partes podem desfazer o negócio solicitando o cancelamento da escritura pública de imóveis, mas para isso é preciso cumprir alguns critérios.

A proposta de aquisição e o contrato particular de imóvel

A proposta de compra e venda bem como o contrato particular são documentos que formalizam a negociação. A proposta como documento inicial entre as partes onde os valores são propostos e aceitos e o contrato particular que finaliza a negociação podendo ser alterado até ser assinado, determinando prazos, forma de pagamento, modificando valores dando início aos procedimento de finalizar a compra venda.

Até a assinatura do contrato particular as partes podem desistir. Após a assinatura, o cancelamento do contrato pode ser proposto arcando a parte que der causa com a multa acordada por escrito ou de mutuo acordo sem ônus, através do distrato.

A mesma situação vale para contratos de promessa de compra e venda registrado na matricula imobiliária do imóvel (art. 250, II, LRP). Mas o mesmo não ocorre quando já temos a escritura pública registrada.

A Escritura Pública elaborada no Tabelionato de Notas

Com a assinatura do contrato particular encerra-se a fase de negociação e inicia-se a fase de conclusão. A escritura pública é o documento oficial que quando registrada transfere a propriedade ao comprador. Uma vez que tenha sido levada a registro na matricula imobiliária do imóvel o cancelamento não será possível exceto pela via judicial.

Cancelamento da escritura pela via judicial

Pela via judicial: proposta quando existe um ato ilegal na escritura pública ou uma situação jurídica que permita que a mesma seja cancelada (art. 250, I, LRP). Um exemplo é quando quem vende não é o proprietário e fraudou documentos ou a venda somente com a assinatura de um cônjuge quando o regime de bens exige que ambos assinem.

Para que ocorra o cancelamento da escritura pública é obrigatório que tenha ocorrido um ato ilegal.

Cancelamento da escritura extrajudicial

Pela via extrajudicial: não é possível o cancelamento da escritura pública extrajudicialmente com uma averbação(anotação) na matrícula pelas partes desistindo do negócio ou por nova escritura pública que cancela a anterior. Com o registro da escritura o negócio concretizou-se em nome do comprador. O contrato particular se extingue porque a escritura pública efetivou o negócio transferindo o domínio (propriedade e posse) ao comprador. Sendo assim, conclui-se que não é possível cancelar  quando as partes de livre acordo desejam desfazer o negócio após ter sido este concluído com o registro da escritura pública (ou particular no caso de compra financiada).

Desfazendo a escritura com inversão das partes

A única forma aceita para que a compra e venda concluída seja desfeita sendo que não seja possível o cancelamento da escritura pública (que você pode conhecer seus conceito), é através de novo negócio de compra e venda em que as partes envolvidas se invertem. O comprador passa a ser o vendedor e o vendedor passa a ser o comprador. Logicamente que sendo um novo negócio implica em todos os custos novamente incluindo o imposto de transmissão e as partes chegarão a um acordo em relação a divisão dos custos. Desta forma o imóvel retorna ao proprietário anterior e tudo se resolve.

👉Imposto de Renda

Ao desfazer o negócio sob nova compra e venda as partes devem ter o cuidado de manter o mesmo valor negociado anteriormente sob pena de obter a parte que esta devolvendo o imóvel  e recebendo eu dinheiro de volta, ganho de capital sujeito a recolhimento de 15% de imposto. o que já foi pago, quitado está e não haverá devolução pela Receita Federal.

Não custa nada lembrar que antes de se assinar um contrato envolvendo bens de alto valor se deve esgotar todas as dúvidas e incertezas evitando assim aborrecimentos e despesas extras. Cláusulas especiais da compra e venda podem ser prevista por profissionais e inseridas de comum acordo. 

Atualizado em 2021