VISTORIA FINAL E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR LOCATÁRIOS E FIADORES

Esta postagem visa elucidar problemas referentes a vistoria final e a obrigação de notificar locatários e fiadores, evitando discussões judiciais desnecessárias, por desconhecimento do assunto.

Vistoria escrita

A vistoria escrita pode ser considerada o documento mais importante de um contrato de locação residencial ou não residencial.

Sendo documento acessório do contrato locatício e apesar de elaborado em separado é vinculado ao contrato principal. Detalhada para descrever o estado em que se encontra o imóvel que será entregue ao locatário, a vistoria inicial é indispensável para evitar problemas na devolução de imóveis ao término do contrato. Já a vistoria final visa a constatar que o imóvel está sendo devolvido conforme recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso, que não são nada fáceis de identificar e ser aceitas pelo locador.

Vistoria inicial e final

Uma não existe sem a outra. Se o locador não fez a vistoria inicial escrita, não poderá exigir vistoria final do imóvel locado que ateste que o mesmo está sendo devolvido, nas mesmas condições recebidas pelo locatário por absoluta falta de provas de como foi recebido o imóvel pelo locatário.

Constar no contrato principal clausula que informe que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de uso nada afirma. Que condições perfeitas são estas. Uma pintura usada pode estar em perfeitas condições, uma fechadura riscada, mas funcionando perfeitamente, estará em perfeitas condições.

Sendo assim, é indispensável que a vistoria inicial e final sejam feitas sempre que se locar um imóvel. As intermediárias podem ser realizadas se assim desejar o locador.

Na vistoria inicial o inquilino não comparece quando temos imobiliária administrando, recebendo o documento para assinar, juntamente com o contrato, porém lhe é facultado o direito a contestar esta vistoria apontando o que achar que nela deva ser modificado. Na vistoria final a contestação será parte integrante da vistoria inicial. Não estranhe se a imobiliária receber sua contestação e ignorá-la. A mesma estará aceitando-a, se não efetuar nova vistoria e deverá anexá-la a pasta da locação. Em geral, são defeitos que não impedem o uso do imóvel, mas que se o inquilino não contestar, dele será cobrado.

Vistoria final e obrigação de notificar

Em geral, a vistoria final é feita unilateralmente por imobiliárias e locadores que recebem as chaves e não notificam o inquilino e seus fiadores para acompanharem esta vistoria. A lei é omissa quanto a notificá-los para  compareçerem e desta forma, os tribunais tiveram que se manifestar a respeito.

Decisões judiciais apontam que o locador deve notificar por escrito locatários e fiadores informando data e hora da vistoria para que juntos possam efetuá-la. A notificação escrita é fundamental em caso de ação judicial como prova e se feita unilateralmente, não é aceita.

Uma vez notificada as partes por escrito e estas não tenham comparecido, não poderão contestar que a vistoria tenha sido feita, somente pelo locador. Por outro lado, uma vez que o locador não tenha notificado as partes envolvidas, a vistoria unilateral não será aceita.

A ausência dos fiadores implica em não estarem estes sujeitos a cobrança de qualquer valor referente a vistoria final. Assim, o locador apenas deve dispensar o fiador de comparecer na vistoria se esta estiver absolutamente correta sem qualquer exigência de sua parte, do contrário é obrigatório que o mesmo compareça. Se o contrato de locação contiver clausula que informa que locatário e fiadores são procuradores entre si, dispensa o comparecimento de um dos dois. Elaborado o documento, todos devem assiná-lo.

🔊A chegada ao mercado de imobiliária de "startup de aluguel" que administram imóveis locados, porém, todas as decisões são tomadas pelos locadores, necessita atenção. Tem sido comum imobiliárias fazerem a vistoria com o locatário, sem a presença do locador e condicionar que a vistoria final seja aceita ou negada por este. O locador acessa o imóvel posteriormente e sozinho faz sua verificação. Essa vistoria não tem valor. Se o locador deseja vistoriar o imóvel, deve comparecer com o representante da imobiliária e o locatário. Se ocorrer, a justiça é o caminho e os documentos válidos são os assinados por todos.

Na locação verbal este tipo de documento não existe da mesma forma que não existe a figura do fiador. Implica em risco para ambas as partes na desocupação do imóvel locado.

Concluindo

Nota-se a importância deste documento para todos os envolvidos e, na prática, o que se apresenta são os acordos “verbais” na base da confiança. Não deve ser aceito. Tratando-se de locação, o que estiver escrito e assinado está provado e se não for ilegal, perfeitamente válido. Imobiliárias e locadores devem ter a notificação escrita, única forma de prova inequívoca da convocação das partes.