DIREITO DE SUPERFÍCIE E LOCAÇÃO PARA TORRES DE TELEFONIA

Há tempos, as empresas que constroem torres de telefonia em imóveis locados vem solicitando aos proprietários que troquem o contrato de locação por Concessão de Direito de Superfície. Entendamos algumas diferenças entre ambos.

As empresas necessitam de imóveis disponíveis por longos períodos para construção das torres. Nelas, as operadoras de telefonia podem instalar suas rádios-base, permitindo que toda uma região tenha acesso a celular e internet. Não cabe aqui entrar em detalhes que você pode obter em outra postagem acessando “Locação para antena”.

Desde 2019 vem ocorrendo a solicitação aos locadores para a necessidade de substituir o contrato de locação, regido pela rigorosa e eficiente Lei do Inquilinato 8.245/9. A Escritura Pública de Concessão de Direito de Superfície é regida pela lei 10.406/2002 – Código Civil, artigo 1.369 a 1.377, Lei 10257/2001 Estatuto da Cidade - Seção VII, sem prejuízo a legislações correlatas municipais (Plano Diretor), estaduais e decisões dos tribunais.

Conceito de locação de imóvel e direito de superfície

A locação é um direito obrigacional estabelecido em contrato particular ou verbal onde o locatário detém a posse direta, mas a propriedade se mantém com o locador.

O direito de superfície é um Direito Real negociado via contrato e estabelecido por escritura pública e registro na matrícula do imóvel. O superficiário adquire a propriedade resolúvel da superfície por prazo determinado.

Diferença entre Contrato de Locação e Concessão de Direito de Superfície.

A principal diferença encontra-se na legislação. Enquanto o que é contrário a Lei do Inquilinato tentando afastá-la da relação contratual é nulo ou anulável, a Escritura de Direito de Superfície é mais flexível em relação a acordos. Exemplo prático.

👉Cláusula que permite ao locador retomar o imóvel antes do fim do contrato.

A cláusula acima é nula porque segundo o artigo 4º da lei 8.245 /91 somente ao locatário é permitido este direitom ficando o locador sujeito a suportar a locação até o seu final.

👉Cláusula na Escritura de Concessão de Superfície que autoriza as partes a promover o encerramento após cumprido 05 anos de uso da superfície desde que notificando via cartório com antecedência de 12 meses.

A cláusula acima é válida porque a legislação não proíbe expressamente.

👍Na locação o valor do aluguel é atualizado anualmente pelo índice escolhido e a cada 03 anos o locador pode atualizar pelo preço de mercado. No contrato de superfície o preço é determinado e o prazo de pagamento é de livre contratação sem reajuste.

👍Entre a locação do terreno e a construção da torre as empresas costumam requerer isenção do aluguel. Dispensa comentários.

📌O prazo contratual é livre, em geral 05, a 10 anos, porém na locação acima de 10 anos exige que o cônjuge do locador assine anuindo. No contrato de superfície o prazo é livre, está sendo proposto 20 a 30 anos e o cônjuge assina em qualquer situação. 

📣Importante: O STJ (Superior Tribunal e Justiça) em ação julgada considerou que a locação de imóvel deste tipo tem direito a fundo de comércio* e a Renovatória prevista no artigo 51 da lei 8.245/91. Houve entendimento de que permitir a retomada do imóvel pelo locador deixaria toda uma região sem acesso à telefonia e internet.

👍Pagamento de encargos do imóvel: A locação permite transferir os encargos para o locatário pagar, no Direito de Superfície é obrigação do Superficiário incluindo o imposto de transmissão de bens imóveis municipal (ITBI). (art. 1.371 CC).

👎Benfeitorias: no direito de superfície as benfeitorias se incorporam ao imóvel, portanto, o superficiário não estará obrigado a retirá-las salvo acordo em contrário. Na locação as benfeitorias não são indenizáveis e devem ser retiradas.

💡Direito de preferência: em caso de venda do terreno, o locatário preterido no seu direito de preferência pode, depositando o preço em cartório, reaver o imóvel. O mesmo não ocorre com o Superficiário que somente poderá requerer perdas e danos porque a lei não segue a mesma norma da lei do Inquilinato.

💸Venda da propriedade: na locação o adquirente pode despejar o locatário, na superfície isso não existe.

💥Cessão de direitos: em ambos os contratos é permitido a cessão de direito de uso. Como as torres objetivam a prestação e serviço para operadoras de telefonia e internet, não há que se falar em sublocação do imóvel, já afastada por decisão do judiciário em ação movida por locador. O proprietário não pode exigir qualquer pagamento extra quando ocorrer uma cessão.

Entramos na 5G e o compartilhamento de torres já existentes é uma realidade. As empresas que constroem e administram buscam as soluções mais rentáveis frente ao alto custo de uma construção este tipo. Os proprietários de imóveis também buscam o que for mais vantajoso. Enquanto uns querem renda mensal, outros preferem disponibilizar terrenos o qual não tem interesse futuro em troca de uma soma considerável a vista ou anual e até mesmo em acordo mutuo de pagamento diluídos ao longo dos anos. O negócio tem que ser bom para ambos, e nem sempre é assim.

O contrato de locação se tornou um problema. As empresas não costumam negociar alterações contratuais o que levou uma parcela de locadores a recorrer à justiça e ter suas pretensões aceitas. A solução é a troca por um modelo de negócio que não acesse a justiça e a Concessão da Superfície é a solução.

Concluindo, o assunto não se esgota aqui, mas nos últimos anos o relacionamento com os locatários melhoraram muito. Hoje você tem a opção de manter a locação, vender o imóvel por preço justo ou ceder os direitos sobre a superfície. Apesar de alguns estudos publicados apontar os alugueis como elevados, a informação não é verdadeira. Geralmente, o aluguel fica abaixo do preço de mercado.

* REsp nº1790074/SP